KOUPĚ NEMOVITOSTI V EXEKUCI

Uspěchaná doba s sebou nese řadu negativ. Jedno z nich představuje počet nově zahájených exekucí v České republice narůstajících ročně o desítky procent. Aktuálně se vede více jak 4,6 milionu exekučních řízení.[1] S ohledem na tento fakt se tak stále častěji ke koupi inzerují nemovitosti jimi zatížené. Koupě nemovitosti v exekuci může být na jednu stranu velmi výhodná, neboť se obvykle zatížená nemovitost prodává za nižší kupní cenu. Na druhé straně tu jsou rizika, které výhodnost koupě nemovitosti v exekuci (často i podstatně) snižují.

MŮŽE VŮBEC VLASTNÍK, POSTIŽENÝ EXEKUCÍ, SVOU NEMOVITOST PRODAT?

Obecně lze říci, že vlastníkovi majetku postiženého exekucí je zakázáno s tímto majetkem nakládat, zejména jej prodat či darovat.[2]Z uvedeného zákazu však existují výjimky, kdy je dlužníkům povoleno využívat majetek k běžné obchodní činnosti či uspokojování základních životních potřeb svých a osob, ke kterým mají vyživovací povinnost. Případná kupní smlouva nad výše uvedený rámec by však byla ve většině případů neplatná,“ uvádí však Mgr. Táňa Krutilková z advokátní kanceláře SEDLAKOVA LEGAL.

V praxi reálně k prodeji takto zatížených nemovitostí dochází, a to následovně:

Prodej nemovitosti před nařízením nedobrovolné dražby, přičemž předpokladem takového prodeje je předchozí souhlas exekutora.

  • V případě, že exekutor udělí dlužníkovi na základě jeho žádosti souhlas s prodejem nemovitosti, dlužník může prodat nemovitost pravděpodobně prodat za vyšší cenu, než by tomu bylo v případě dražby (viz dále). Exekutor avšak udělí souhlas dlužníkovi pouze v případě, že dlužník složí na účet exekutora stanovenou částku. Tato varianta však v praxi není příliš využívaná, neboť dlužník málokdy disponuje dostatečnou sumou peněz nutnou ke složení. Prostředky si však může dlužník zajistit například uzavřením dohody s potenciálním kupcem, ve které se kupec zaváže zaplatit dlužnou částku a dlužník se zavazuje převést na něj za to danou nemovitost.
  • V případě, že dlužník není schopen složit u exekutora odpovídající částku, lze nemovitost prodat pouze za předpokladu, že současně získá písemný souhlas se zpeněžením nemovitosti ze strany exekutora, oprávněných a všech přihlášených věřitelů. Získání těchto souhlasů však může být v některých případech nesplnitelné.

Pokud však dlužník dokáže splnit výše uvedené podmínky, může nemovitost prodat za cenu vyšší, než je běžné v dražbách. „U problematických kupních smluv, jakou kupní smlouva v případě koupě nemovitosti v exekuci je, doporučujeme precizně sestavit kupní smlouvu tak, aby flexibilně reagovala na případné další věřitele, a to zejména formou zádržného a smluvních pokut“ uvádí Mgr. Táňa Krutilková.

DRAŽBA NEMOVITOSTI

Druhou, mnohem častější variantu, představuje prodej nemovitosti v rámci dražby.[3] Exekutor nařizuje dražbu dražební vyhláškou o prodeji nemovité věci, ve které stanoví datum dražby, vymezí předmětné nemovitosti a stanoví postup, tedy minimální výši příhozu a výši nejnižšího podání. Zájemce o dražbu musí do data konání dražby složit tzv. dražební jistotu, která je určena exekutorem v souladu s dražební vyhláškou. Dražební jistota tak slouží především k tomu, aby se dražby nezúčastnili osoby, které nemají zajištěný dostatek finančních prostředků pro skutečnou koupi nemovitosti.

Cena nemovitosti je v případě dražby stanovena na základě znaleckého posudku. Od takto určené ceny je odvozeno nejnižší podání, které se, pokud se dražba nemovitosti musí pro nezájem opakovat, s každou opakovanou dražbou snižuje. Vlastnické právo na úspěšného dražitele přechází udělením příklepu (tedy vítězstvím v dražbě). V okamžiku přechodu vlastnického práva rovněž zanikají veškerá zástavní, zadržovací a další věcná práva váznoucí na věci. Pro hladký průběh celého obchodu je zásadní vyžádat si u příslušného soudu potvrzení o přechodu vlastnického práva k vydražené věci k okamžiku udělení příklepu, které slouží jako nabývací listina pro řízení před katastrálním úřadem.

V případě dražeb si je však potřeba dát pozor na tzv. dobrovolné dražby.[4] Ty, na rozdíl od dražeb nedobrovolných v rámci exekučního řízení, nejsou v čísle dražby označeny písmenky EX, ale bývají označovány pod písmenem D. Dále je možné poznat dobrovolnou dražbu tak, že nejsou nařízeny ze strany exekutora, nýbrž ze strany dražebních portálů. Dobrovolné dražby vypadají na první pohled velmi lukrativně, neboť výše nejnižšího podání bývá stanovena okolo 40 % tržní ceny. Jejich průběh je však často ovlivňován tzv. přihazovacími boty, tedy naprogramovanými počítačovými dražiteli, kteří uměle navyšují výslednou kupní cenu. V průběhu dražby jsou takřka nerozeznatelní, neboť reagují jako reálný dražitel – někdy přihodí ihned, jindy s prodlevou jevící se jako důkladné promyšlení výhodnosti dražby. Největší problém však nastává po ukončení aukce. Udělením příklepu v dobrovolné dražbě přechází na úspěšného vydražitele vlastnické právo pouze v takovém případě, kdy výsledná cena dražby dosáhne ceny, která byla předem určena mezi prodávajícím a dražebníkem. Zároveň je potřeba upozornit na to, že nemovitost i nadále zůstává zatížena věcnými břemeny a dalšími právy, které na nemovitosti váznou. V praxi je tak velmi běžné, že výsledná cena nedosáhne výše určené ceny před počátkem dražby a z celé transakce sejde.

VÝHODY A NEVÝHODY KOUPĚ NEMOVITOSTI V EXEKUCI

Obrovskou výhodou pořízení nemovitosti postižené exekucí byla v minulosti právě její cena, která byla v zásadě nižší než cena, za kterou by byla prodána nezatížená nemovitost. Aktuálně se však dražby staly vyhledávaným cílem ať už profesionálů či laiků, což značně snižuje finanční výhodnost většiny dražeb. Celou transakci navíc doprovází řada nevýhod a rizik.

V případě, kdy se kupující rozhodne účastnit dražby, nemá většinou možnost si nemovitost fakticky prohlédnout. K dispozici jsou často pouhé fotografie, které nemusí vždy odpovídat skutečnosti.

Financování koupě nemovitosti v dražbě je další nevýhoda, na kterou je třeba se připravit. Zajistit hypoteční financování na koupi takové nemovitosti je sice možné, ovšem značně komplikované, což opětovně nahrává osobám, jež se na výkup nemovitostí v dražbách specializují a mají zajištěn odpovídající kapitál.

Největší riziko a nevýhodu nákupu nemovitosti v exekuci představuje nabytí nemovitosti „i s jejím majitelem“. Běžné se tak v praxi stává, že po pořízení nemovitosti se původní majitelé odmítají odstěhovat, neboť stále považují tuto nemovitost za „vlastní“. Podle Mgr. Táni Krutilkové z advokátní kanceláře SEDLAKOVA LEGAL tak „novému nabyvateli nezbývá, než se obrátit na soud s žalobou na vyklizení či žádat o součinnost exekutora. Soudní řízení však může být nákladné jak po finanční stránce, tak z hlediska časového.

Nevýhodou nedobrovolných dražeb je také možná nepřesnost ceny určené znaleckým posudkem. V některých případech nemá znalec reálnou šanci prověřit stav nemovitosti, a to z důvodu odepření přístupu dlužníkem, který s dražbou nesouhlasí. Určená cena tak může být od tržní hodnoty vzdálena i o několik stovek tisíc. Budoucí kupující navíc nemá jistotu, že nedojde ke snížení hodnoty nemovitosti zhoršením jejího stavu v období mezi vyhotovením znaleckého posudku a předáním nemovitosti.

ZÁVĚR

V dnešní době dochází k nárůstu zájmu o dražební jednání ze strany široké veřejnosti. S ohledem na to se dražba málokdy dostane do dalších kol, u kterých klesá cena. Navíc se s velkým počtem zájemců navyšuje výsledná cena, které se v některých případech dostává nad cenu určenou znaleckým posudkem i nad cenu tržní, neboť v zápalu dražebního boje účastníci dražby nesmyslně přihazují. Výjimkou nejsou ani specializované společnosti na tzv. investiční výkup zatížených nemovitostí, které disponují dostatkem kapitálu pro nákup a následný prodej nemovitostí za účelem výsledného zisku. Tyto společnosti vlastní řadu systému analyzujících výhodnost a dostupnost dražeb a mají tak možnost i zkušenosti, které nejsou běžným dražitelům dostupné.

Z výše uvedeného je tak patrné, že výhodnost koupě nemovitostí v exekuci postupně klesá a přináší s sebou více rizik, než výhod. Nákup nemovitosti v exekuci tak může představovat výraznou investici úsilí, času i financí, která se ne vždy musí vyplatit. 

ZDROJE

[1] http://mapaexekuci.cz/

[2] Viz § 44a zákona č. 120/2001 Sb., exekuční řád (dále také jako „EŘ“) v případě vyrozumění o zahájení řízení či § 47 odst. 6 EŘ v případě exekučního příkazu.

[3] § 335 a násl. zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád.

[4] Dobrovolné dražby se řídí zákonem č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách.

Let’s start our cooperation today

Contact Us